房地產貸款困局逾期貸款攀升 銀行投放 不松口
國慶節前，央行、銀監會出臺瞭重磅文件，放寬瞭房貸限制，為樓市松綁。一時之間，市場關於"政策救市"和"房地產反彈"的解讀漸成主流。央行房貸新政出臺後，多傢銀行在國慶節後紛紛表態執行和支持。
據記者瞭解，目前大多數銀行實際上對地產行業的發展並不樂觀，放松住房按揭貸款對房地產商的輸血有限。
此外，相對於更加直接的房地產開發貸，由於8月份銀行逾期貸款規模持續攀升，銀行在資金投放上絲毫"不松口"，且放款審查力度較之前更為嚴格。與此同時，大型房企和中小房企的兩極分化加劇，企業融資成本有進一步攀升趨勢。
地產回暖偽命題？
9月30日，央行和銀監會聯合下發《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)，提出對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。
隨後多傢銀行紛紛表態執行監管層房貸新政，招商銀行率先表態執行央行房貸新政，總行下發實施房貸新政的正式文件。
國有大行亦紛紛表態，其中建行表示，對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款，名下無住房的傢庭，申請貸款購買住房，執行首套房貸款政策。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策。具體操作由各地分行掌握。
工行表示，根據新的房貸政策要求，對於貸款購買首套自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。
農行也明確瞭支持重點，在優先滿足居民傢庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎上，積極支持改善型住房信貸需求，對合理的購房需求，將努力提供更加優質的金融服務。
然而，新政的實行剛剛開始，目前僅僅是賣房的噱頭，大部分消費者眼下並不買賬。
"銀行房貸現在享受利率7折很難，新政策也就是能夠多買一套房，在貸款利率上有一些優惠。但是，從買房的角度看重劃區汽車貸款，我們更看重的還是房價。"傢住北京朝陽區的張怡對記者表示，現在房地產行業不景氣，價格隨時還可能下跌，觀望到年底做買房決定更合適一些。
張怡認為，房地產新的優惠政策短時間不會取消，市場對房地產的政策還有更多期待。
北京樓市在國慶節的表現似乎印證瞭這一說法。據瞭解，在房貸新政之下，北京樓市假期的網簽量依然走低。國慶假期前6天，北京市住宅網簽量為510套，比去年同期大幅下滑38.3%，但比2012年同期的454套稍高，為2009年以來第二低值。其中，住宅新房網簽472套，同比下滑39.7%；二手房網簽量僅為38套，同比下滑13.6%，為2009年以來同期的新低。
"政策信號是在給市場信心，擴大購房的潛在需求。但是，房地產商卻是陷入瞭兩難，不知道是維持現在價格還是降價好。"一位中小房地產商告訴記者，房地產企業需要加速銷售來回款，降價促銷則是一個比較好的選擇。但是，房價優惠又會讓購房者降低購房意願。
該房地產商告訴記者："房價一旦下降，買房人就會覺得一買就虧，購買意願就不高。所以，部分房地產商在穩價格，而很多樓盤采取的方式也就是價格不變的情況下變相優惠。"
面對監管層放松房貸的要求，四大行的態度較為積極，而股份行則大多沉默。一傢國有大行零售部負責人稱："加大按揭貸款的投放是一種社會責任。從貸款的風險角度，這類貸款的風險相對其他類型貸款要小一些，但是利潤很薄。股份行的按揭很多都是走量，他們會傾向利潤高且同樣是政策支持的小微業務。"
該負責人表示，在銀行利率市場化之後，住房按揭貸款就成為瞭雞肋業務。"雖然政策有規定，但是銀行畢竟是市場化金融機構，在執行上存在一定的彈性。"更為重要的是，大多數銀行的信貸結構比較固定，房貸基本上是通過總量來控制。所以，這種貸款的放松對房地產商的資金支持非常有限。
開發貸審查更嚴
湖北省荊州市的張懷亮是一傢房地產企業的董事長，耗費近3億元在開發區建一個新樓盤，而今項目進程過半，但是資金卻跟不上。
"找銀行貸款根本就行不通，因為銀行不貸。現在房地產開發貸是香餑餑，銀行貸款的企業就那麼幾傢，不在名單上的根本不用想。"張懷亮告訴記者，他自己就找過地方的四大行和幾傢股份行，但是都被拒絕瞭。
"在荊州，好一點兒的地方房價在6000多元/平方米，按照3000元/平方米抵押出去都不行，隻能找一些信托公司來做，但是也不好弄。"張懷亮認為，即使是中小房企願意接受高利息，也得不到銀行的青睞。
"對於房地產開發貸，銀行一直都是非常謹慎，而且是實行名單制。大部分企業都是全國前十強和地方前五強，與中小企業合作的非常少。"荊州市中行相關人士稱。
該人士表示，銀行對於高風險行業的信貸會尤為註重安全性。"尤其是國有大行，利潤少點沒關系，要是成瞭壞賬就麻煩瞭。"
按其說法，銀行現在實行貸款名單制，這是經過總行同意的，也就是對房地產企業龍頭給予資金支持，風險相對小很多。"大企業的貸款利率並不是很高，達到年化利率9%就很不錯瞭。"
值得關註的是，大型房地產企業與中小房地產企業的兩極分化正在加劇。兩者生存環境截然不同。
"很多銀行都將房地產龍頭企業作為客戶給予授信，但是大企業的資金需求沒有那麼多，根本不需要那麼多授信額度。小企業則為瞭貸款奔波，甚至有時不得不選擇高利貸融資，形成惡性循環。"張懷亮表示，現在信托基本上也不碰二三線城市項目，而高利貸的利率卻根本不是小企業吃得消的。
一傢股份行人士向記者透露："8月份銀行整體的逾期貸款規模都新增比較多，讓銀行在資金投放上趨緊，風險排查加強，項目審查也更嚴瞭一些。"
該人士還告訴記者："大多數銀行其實並不看好現在的房地產企業，貸款才會局限在那麼幾傢銀行。要銀行像支持重劃區釣蝦場缺錢急用哪裡借錢按揭貸款一樣對開發貸，根本就沒有可能。"
據瞭解，僅僅在國慶前後，大型房企在銀行貸款動作頻頻。9月29日，萬科為蕪湖海上傳奇項目開發擬向中國光大銀行蕪湖分行申請借款人民幣2.9億元；9月25日，招商地產深圳全資子公司擬向中國光大銀行借款人民幣5億元，有效期為3年。隨後，該子公司還為其控股子公司佛山(樓盤)市凱達城投資發展有限公司、佛山依雲臻園房地產有限公司提供瞭不超過8.2億元的銀行貸款擔保。
同時在國慶期間，邯鄲房地產企業集體跑路事件也引起瞭業內震驚。邯鄲金世紀房地產開發有限公司、邯鄲卓峰房地產開發有限公司、邯鄲萬聚房地產開發有限公司、河北銀信交通設施有限公司、河北錦魁房地產開發有限公司、邯鄲縣隆合混凝土有限公司、邯鄲武安東山鐵礦、中亞輕質碳酸鈣制造有限公司、河北綠美源牧業有限公司等數十傢企業的民間集資和借貸違約集中爆發，均涉及民間借貸。
"房貸的放松並不意味著房地產會回暖，至少中小房企在下半年的日子更難過。"上述股份行人士表示。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-10-11/08134510459.shtml
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