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  看上去，這一次，勝利似乎是屬於開發商的。這場關於土地增值稅的爭論或許也將在權威部門的表態中就此平息，但實際上，牽涉在土地增值稅這一命題背後的開發商、地方稅務部門和樓市調控決策者之間的"躲貓貓"遊戲，遠遠沒有結束。

  房企欠稅門釋放從嚴清算信號

  "一個月前我們就知道，明年(稅務部門)的重點是查房企，現在稅負率低的企業黑名單已經形成。"北京一位瞭解內情的開發商告訴《華夏時報》記者。

  而另一方面，地方政府的"小算盤"也讓開發商的"避稅空間"逐步放大。

  在11月26日國稅總局的公開回應上，盡管行為稅司負責人表態央視報道的"3.8萬億欠稅"說法存在誤解誤讀，但借此機會對土地增值稅的清算條件又一次給予瞭明確定義。業內普遍認為，這是國稅總局釋放從嚴清算土地增值稅的信號。

  這確實是兩個不同的概念，但是"預征"也並不能等同於"繳納結清"。按照1994年頒佈的《土地增值稅暫行條例》，目前我國的土地增值稅實行四級超額累進稅率，稅率為30%-60%。

  房企"欠稅門"事件繼續發酵。

  11月26日，中國房地產業協會緊急召開房地產土地增值稅問題座談會，並特別邀請瞭被央視點名房企，包括萬科、SOHO中國、招商地產、合生創展、融創以及金地等，但會議開始後，到場的房企負責人隻有華遠地產董事長任志強及融創的財務副總監梁海波。

  而座談會上，梁海波並未多做表態，隻稱融創香港上市，每年會計報表審計披露，都符合國際會計守則，並且在座談會之後，迅速離席。

  事實上，就在央視報道房企"欠稅"事件的前一天，財政部部長樓繼偉公開詳解瞭深化財稅體制改革思路，提出下一步房產稅改革方向，是減少房地產建設和交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。

  在"欠稅門"中，3.8萬億的巨額數字雖然被指為"誤讀"，但房企土地增值稅不能及時清算卻也成為瞭眾所周知的事實。

  在這樣的改革思路下，作為繳稅"大戶"的房企無疑首當其沖。

  但實際操作卻存在困難。

  而在"引起關註"的背後，央視的真正目的似乎也正浮出水面。

  除此之外，土地增值稅的監管主體是企業項目所在地的稅務機關，地方政府也沒有動力清算。

  "地方官員招商引資，辛苦引入大型開發商，一清算，開發商可能跑掉；另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。"資深評論人士葉檀[微博]稱。

  "此前房企可通過轉讓面積未達到85%但剩餘面積出租的方式規避土地增值稅清算，但現在國稅總局明確要求雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的也可被要求清算。"中原地產市場研究部總監張大偉介紹，"另外，預售許可證滿三年仍未銷售完畢的，此前也未被明顯計入土地增值稅清算范圍內。"

  繳稅博弈"躲貓貓"

  按照現行規定，在房地產開發項目銷售超過85%，或者獲得商品房預售許可證滿3年等條件下，稅務部門就應當按規定對該開發項目土地增值稅進行清算征繳。

  "預征"裡的貓膩

  土地增值稅玄機

  在11月26日的公開回應中，國稅總局行為稅司負責人表示："下一步，稅務總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。"同時，國稅總局對土地增值稅的清算條件又一次給予明確定義，這也成為決策層釋放從嚴清算土地增值稅的強烈信號。

  這是一個巨額的稅率。尤其是過去10年間，部分城市房價與土地成本的漲幅已有數倍甚至10倍不止。那麼，土地成本與房屋銷售價差額的30%至60%，意味著房企利潤的"大出血"。

  預征的比例則經過幾次調整。2010年6月，國稅總局最新規定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%。

  本報記者 董映頡 北京報道

  11月26日，國傢稅務總局、中國房地產業協會、全經聯房地產商會紛紛出面，異口同聲地稱央視"對欠稅的巨額推算方法不正確，是對稅收政策和征管方式的誤解誤讀"。

  "開發商也怕惹火上身，這時候出頭很有可能成為出頭鳥被嚴查。"上述開發商表示，如果土地增值稅從嚴清算，對於開發商的資金鏈來說，也將承擔相當大的壓力。

  同時，國稅總局行為稅司負責人表示，下一步，國稅總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。

房企欠稅門釋放從嚴清算信號 或成重點清查對象

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  但實際情況是，到目前為止，房企幾乎沒有真正執行過這樣的納稅政策。由於對房地產開發成本難以統一認定，因此在1995年《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定，房企可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。

  一位房地產界人士稱，如果將過去8年所有房地產項目銷售金額拉出，"雖然可能沒有3.8萬億那麼多，但是活躍房企的幾千億應繳而未繳金額應該是有的。"

  於是，各地房地產市場幾乎清一色地執行瞭"預征"的操作辦法。同時，由於房企要在項目結算後，與政府進行土地增值稅清算，且以"多退少補"為原則，因此幾乎所有房企都嚴格計提和撥備土地增值稅款。

  "一般我們在項目拿地階段就已經做好稅務規劃，將土地增值稅按照銷售收入的總額進行預提，並計入開發成本，最終反映在財務報表中。"北京一傢大型房地產負責人認為，土地增值稅在未達到稅法規定的結算條件時可以不繳，這對企業來說並不違反稅法。

  不過，由於存在預征與實際清算的時間差，這給房企帶來瞭制度套利的空間。以SOHO中國為例，截至2012年12月31日有應繳而未繳土地增值稅64億元，按60億元計算，月可獲銀行存款利息高達1500萬元，每多拖一年就至少可以多賺1.8億元。

內容來自sina新聞

  無疑，在這種"能拖著就是賺瞭"的土地增值稅預征模式下，房企與地方稅務部門開始瞭"躲貓貓"的博弈遊戲。

  "稅務清查的程序是在稅務系統的電腦中自動生成稅負率低的企業，由管理科形成一份黑名單上報，然後指定稽查局對名單上的房企逐一檢查。"上述開發商稱。

  盡管這位開發商所說的黑名單與央視公開的欠稅房企名單並不是一回事，但不少大型開發商的負責人告訴記者，明年將從嚴清算土地增值稅的消息已經在圈內傳開。

  "房地產項目大部分是滾動開發，從拿地、開發到竣工一般都要2-3年的周期。有的項目還有捂盤的情況，那就要等到項目取得銷售許可證滿3年後才能對之進行清算。"東部某省會城市稅務局的官員對本報記者表示，"因此土地增值稅的清算周期短則2-3年，長則5-6年。"

  不僅如此，這位官員告訴記者，為瞭拖延清算時間，很多房企想盡辦法，如一些大的項目采取分別領取預售證的方式，等待現房或準現房時才開始銷售等。

  除瞭拖延清算時間之外，房企還找到瞭其他避稅的辦法。

  北京一傢稅務公司的負責人向記者表示，目前房企通用的避稅模式，是將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建築、服務、貿易等其他關聯行業利潤，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負目的。

  "比如通過在項目內建造公共設施、會所、物業配套用樓等，納入房屋銷售的成本，減少稅負；在簽訂銷售合同時，提高裝修費用的比例，減少房屋銷售的收入，這些手段都能實現避稅。"這位稅務公司的負責人如是說。

  "由於土地增值稅的稅額較大，地方稅務局在完成當年的稅務指標後，並不急於針對所有的項目進行清算，這有利於地方稅務局實現逐年遞增的稅收任務。"上述稅務公司負責人稱。

  "土地增值稅的選題，《每周質量報告》已經準備瞭一段時間瞭，無論節目內容是對是錯，但讓土地增值稅引起相關部門關註的目的已經實現瞭。"中央電視臺新聞中心一位記者告訴本報記者。

  "據我們瞭解，央視報道土地增值稅漏繳3.8萬億是'吹風'，其實從嚴征繳土地增值稅一個月前就已佈置就緒瞭。"上述開發商透露。

  從嚴清算的信號

  與此同時，作為央視"欠稅"報道受害者的上榜房企，在進行瞭言辭一致的澄清之後也立即"鳴金收兵"。

  其中，土地增值稅必須清算的條件，即房地產開發項目全部竣工，並已經完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。

  此外，稅務機關可要求清算的情形，包括已竣工項目轉讓面積超過85%或雖未超過85%但剩餘面積已出租或自用的；取得預售許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人註銷登記的。

  與此同時，多位受訪的業內人士和稅法專傢看上去都站在瞭開發商的一邊，認為土地增值稅在未達到結算條件時，"應繳未繳"並不完全等於"拖欠"，"預提"也不是"欠繳"，3.8萬億欠繳總額的算法也存疑問。

  而在12傢上榜房企對於"欠稅"事件的回應中，房企反擊"欠稅"最有力的辯詞即為"預征"，用任志強的話來說，"這是兩個不同的概念。"

  "實際上，未來即將出臺的房地產宏觀調控長效機制中，早已確定瞭要發揮稅收的作用，隻不過大傢都把視線集中在房產稅上，其實土地增值稅也將是稅務部門配合宏觀調控的重要手段之一。"中國房地產學會副會長陳國強表示。

  今年9月份，國土部副房屋信貸土地信用貸款借款怎麼貸款比較會過件部長胡存智就曾表態，作為配合宏觀調控長效機制出臺的一項工作，未來國土部將與稅務部門一起探索未進入銷售階段的閑置土地開征土地增值稅的問題。

  "我們判斷，本屆政府嚴格清算土地增值稅的可能是有的，而且這一稅政變化出爐的時間，可能比市場預料得要快。"一傢大型房企高層擔憂地說，從目前各類內部會議釋放的信號來看，中央似乎在提醒地方政府，將應收而未收的相關稅種嚴格征收，將有力地化解高額地方債務。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/07582514201.shtml

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